赣州楼盘容积率正在降低，1.0~3.0渐成市场主流

来源：吉屋网发布时间：2020-11-15 20:17:21

你在意容积率这个问题吗？

如果你有关注，会发现赣州的楼盘，正慢慢降容。从前，很多楼盘容积率动不动就4.0，甚至5.0以上。如今，赣州中心城区在售楼盘，容积率3.0及以下的达70多个。今年上半年土拍，商住用地容积率3.0及以下的地块占比六成，容积率大于4.0的地块供应仅10%。未来，低容积率楼盘，或将渐渐成为市场主流。

赣州楼盘，在慢慢降容

容积率是买房要看的一个*直观的重要指标，它直接涉及到居住的舒适程度。（计算公式：容积率=总建筑面积÷土地总面积）。

下面这张图就说明了一个*基本的道理：容积率越低的房子住着越舒服，也越值钱。

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再用一个表格加强一下▼

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赣州房地产开发初期，楼盘容积率都比较高。背后原因，无外乎为提高土地利用率，开发商为增加利润。

早期开发的楼盘，容积率4.0，甚至5.0以上，很是常见。例如中航公元R=4.2，中航城4.65，华润万象城4.5等……

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不过，近些年赣州楼盘的容积率，正在慢慢下降。

据统计，截止今年10月，赣州在售、待售楼盘容积率≤3.0的，有70多个。除蓉江新区新房较少外，各区分布还算比较均匀。

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▲五大城区在售容积率＜3.0楼盘

此外，高容积率，也在土地源头刹住了车。

小编大致统计了下，今年上半年赣州共成交236宗商业住宅用地，其中容积率3及以下的，达105宗，占比63.56%；容积率2.0及以下的，为99宗，占比41.94%。

可以预见的是，未来赣州容积率3.0及以下楼盘，将渐渐成市场主流。

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▲上半年土拍商业、住宅用地容积率占比统计，仅供参考

降容，是城市的一种进化

事实上，降容，也是很多二、三线城市的常规做法，目的是防止某些板块人口过度饱和，将人逐渐往外导流，从而使得城市由中心向周边扩张。

赣州房地产起步晚，早期的老城核心区楼盘居住密度比较高。*早出现的民宅、单位房，由于密度高等原因，旧改并不容易，也是如今面临的一大困局。

住宅容积率高，直接产生的问题就是人口增容，从而导致城市的教育、医疗等资源分配紧张，交通拥堵等问题也日益加剧。

赣州哪里人口*密集，从这张热力图上就能看出来。

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随着城市化进程的加快，以及房地产进入中期，大部分人也迎来了改善需求。追求居住舒适，首要解决的，就是资源分配的合理化。降容，则是*直接的方式。

当前赣州城市东拓南移至站北区、蓉江新区，住宅规划其实已经开始进化。

除了站北区前期较早开发的紫金瀚江府，其余在售、待售新房，容积率都没超过3.0的。

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由于主城中心集中了优质资源，是房地产价值高地。供求关系使然，容易形成房价的金字塔，使得主城中心低密项目的价值，必然不低。

在售、待售新房盘点

接下来，回到购房的基本面，面对当前市场情况。小编整理了赣州五大区目前主要在售或待售的91个住宅楼盘，给你购房参考。

注：对于一些大盘来说，分期、分地块的容积率是不一样的，数据可能有出入，仅供参考。

高密度楼盘：容积率＞4

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看点：

1、基本上，容积率高于4的小区你就不要去管什么居住舒适度了。

2、目前市场上在售的高容积率盘不多，且基本都已经是尾盘，鑫泉书香苑、桃源华府均为一字排开布局，占地小，户型单一，都挨着路边。

容积率3-4：

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看点：

1、容积率3-4之间的楼盘，基本上，这个阶段的住宅，对品质和舒适度不要报太高期望。但一些小区大都在城区成熟位置，有*、配套资源齐全的话，也可以考虑。2、九铭广场、第5大道、星州润达国际城都是含有商业体的项目，位于人流密集且居住氛围成熟的城区，因此一定程度上容积率会偏高，但自带商业体也是一个优势。

绝对主流、多多考虑：容积率2-3

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看点：

1、容积率2-3之间，是目前市场的绝对主流，可以多多关注。

2、你会发现，容积率2-3，高低配比纯高层多，重视居住的，请格外关注纯高层。

3、以上推荐关注招商雍景湾、保利天汇、银宸公馆、毅德融城、嘉福新天地、源盛公园里、新力东园、美的爱康公园天下等楼盘。

建议关注、舒适度高：容积率1-2

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看点：

1、容积率1-2的楼盘都是居住舒适度高，不会出现人挤人的情况。

2、依然是以高低配为主，还有部分别墅+高层的搭配。

3、不难发现，以上这些容积率较低的楼盘基本上将往外扩展，土地的规划建设基本在地块出让时就已经定好，容积率也一样。越往后发展的楼盘，容积率越低。例如新旅中书文旅城、星州润达城均为规模庞大，配套设施也较为完善，业主入住之后，基本不用担心日常生活问题。

4、以上推荐关注金鹏小留园、保利时光印象、紫金阅江府、绿地赣州城际空间站、星州润达九玺、清启水木园等楼盘。

*爽低密，都是别墅：容积率＜1

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看点：

1、容积率低于1，就是别墅小区了。根据统计市场上目前在售纯墅区还是偏少的。这些盘都不在主城中区，基本都分布在赣县区。

2、购买距离主城区较远的别墅，要注意，一定要亲自实地去看，感受交通距离和周边环境以及工作和活动区域。

赣州楼盘容积率正在降低，1.0~3.0渐成市场主流

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