走向分化！刚需坚挺、改善“崛起！赣州低价盘与高价盘到底差在哪

来源：吉屋网发布时间：2020-10-26 08:46:33

*近的市场很魔幻。

一个纯刚需盘，靠着低于同区域其他项目的价格，卖火了。

一个纯改善盘，在不少人觉得它定价偏高的同时，也卖火了。

背后的逻辑是什么？

分化。

对于改善需求来讲，更追求地段和产品、品牌的均好性，在此基础上再考虑价格。但对于刚需来讲，价格便宜就是硬道理，而地段和产品、品牌退居其次。

然而，为什么有些项目虽然价格便宜，但是卖得并不好；有的项目虽然产品做得好，但是价格缺乏优势，也很难成为红盘。

原因就是：上错花轿嫁错郎。

改善看不上，刚需买不起。

一、价格会带动整个市场吗？

经常有人问，有地区低开，会不会推倒房价的多米诺骨牌，引发周边房企跟风降价呢？

确实，同在一个版块，有的楼盘均价达到一万五六，有的楼盘一万左右，不同项目的价差，竟然达到七八千之多。

如此大的价差合理吗？它会带动整个市场杀跌吗？

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听说过有位大神做了个形象的比喻：有实力买奔驰的客户，绝对不会因为五菱宏光降价了而转身去买五菱宏光的。

客观地说，有一些价格较低的楼盘，它面相的购房群体几乎都是首次置业，地缘性客户占比较高。再者就是主城区外溢的刚需。低总价，加上地段优势，对这部分客户产生了很强的吸附力。

说到价差大的问题，其中既有拿地成本的差异，也有现金流的需求，还有对品牌、品质等因素的综合考量。

试想一下，如果刚需品质的项目卖到一万三四，还会成就现象级热销吗？

二、市场的分化一直在未来将更明显

有楼盘面对周边竞品的强势竞争，项目自身又缺乏品牌和产品优势，一直去化艰难。因此不再遮遮掩掩推特价房，而是直接祭出降价这一大杀器。

那么，类似的低价项目有投资价值吗？

首先，在房住不炒下，我们应该放弃“炒房致富”的路径依赖。自住+投资，才是更切合实际的买房法则。

有人会说：自住就是自住，投资就是投资。既要自住，又要兼顾投资，这样的想法太过于理想了吧！

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从房地产市场发展来看，未来很难再出现短期暴涨的现象，未来房产的溢价，是对高品质住宅的长期持有。

剥离了纯投资属性，你不会贸然去买证件不全的房子，不会再买老破小去博拆迁，也不会去对赌一个区域的发展周期。

当房子需要时间来浸润价值时，二手房是检验房产溢价率的金标准。

仅是入手便宜，并不意味着投资价值一定高。有的房子现在便宜，但是未来进入二手房市场后仍然便宜；有的房子现在贵，但是成为二手房以后会更贵。

但对于刚需而言资金有限，首次置业以解决*基本的居住需求为根本目的。要注意的是在追求便宜的同时要判断项目下限，否则很容易入坑。

市场的分化，未来会更明显。一涨俱涨一跌俱跌的时代已经过去，未来只有好房子能跑赢大市。

三、刚需、改善要如何购房？

很多急于买房的人都会遇到这样的情况，也许你已经看了很多房子，却始终确定不了买哪一个，毕竟倾尽全家之力的房款，总觉得应该买一个至少各方面都满意的房子，然而结果总是令人失望的，甚至有人因此放弃了买房，打算再等两年。

小编认为，买房永远要量力而行，懂得取舍，才能买到房子。

刚需族

刚需购房群体年龄多为25-35岁，囊括部分80后和90后，也是楼市购买力当中*真实的群体。买房是他们的*基本的需求，而且可变动和伸缩的空间不大，具有一段时间内比较固定的特性。

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购房要点因素：

1、预算。对于月供一族来讲，每月还款额度应该尽量控制在工资的50%以下。

2、地段。年轻人工作不稳定，需要尽量选择离交通枢纽较近的房子，方便上班和出行。

3、户型。尽量选择实用型的户型，麻雀虽小，五脏俱全。

4、开发商和物业。品牌开发商往往能完善周边配套以及带动整个区域发展，物业服务质量也很重要，一个好的物业服务不仅能确保居住体验和舒适度，还能有助于房子的*。
改善型：
改善购房群体的年龄多为35以上，一般具有一定的经济实力。对目前的居住条件较差或不满意，需要改善居住环境。还有一些收入丰厚的人，追求更高的生活质量。随着房地产市场的发展，改善性购房将逐渐成为市场主流。

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购房要点因素：

1、区域。首先区域的选择考量要更加全面，房价水平、生活配套、住房条件、小区环境、周边交通、*情况等的分布情况，需要全面衡量自身经济能力和换房要求。

2、原房处理。其次如何处理原来的住房，对原来的的住房出售或者出租需要结合市场情况和未来走势，如果位置较好租金高，还可以利用租金来还换房的贷款。

3.相关税费。*后是相关的交易税费问题要搞清楚，在进行置业的升级换代之前，要弄清楚自己作为买方和卖方双重身份所缴纳的税费。

四、赣州刚需、改善盘房价现状

在赣州中心城区（包含章贡区、开发区、蓉江新区、赣县区、南康区）刚需盘和改善盘房价大约是多少呢？

目前在赣州中心城区刚需盘（包含特价房源）均价大约在6-9k元/㎡，改善盘（不包含别墅）均价大约在1-1.5w元/㎡，小编说的只是一个价格区间，给大家一个参考。

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赣州9月新房均价8704元/m²；环比上月下降↓1.24% ；差不多介于刚需盘和改善盘之间；

赣州改善房的天花板1.5万每平还只是一些一、二线城市的起步价，所以想追求高性价比的房子，还是有不错的选择。

那么小编就来给大家推荐一些赣州的优质好房吧，包括刚需和改善哦。

1、星州润达城

星州润达城占地约500亩，项目分六期开发，其中五期住宅、六期为商业。

销售动态：高层建面约98-112㎡，洋房108-126㎡在售，参考均价7200-8000元/㎡，毛坯交付。

推荐理由：隶属站北区沙河组团、赣州城市东拓的核心发展区，自带10万方商业综合体、幼儿园、社区医疗服务，现单价7字头起，是*的潜力股，不论投资还是自住都是不错的选择。

2、保利天汇

保利天汇坐落于赣州经开核芯地段，领衔超百万方金坪综合体TOD新城。

销售动态：建面约89-111㎡户型在售，带装修交付，参考均价12900元/㎡。

推荐理由：位属赣州旧改*站——金坪中心占据城市旧改先行区的*波政策红利和优越规划；立体交通网络快速通达全城。建面89-128㎡带精装，自带180m塔尖地标+6万方综合体+五星级酒店，万达广场（规划中）一路之隔，引领区域消费升级。

3、绿地赣州城际空间站

绿地赣州城际空间站占地面积2270亩，集国际会展、会议中心、高层地标、星级酒店、智慧商务、缤纷商业、理想居住“七位一体”的全球化综合城。

销售动态：21号地块建面约98-120㎡三房在售，参考均价8600元/㎡，毛坯交付。

推荐理由：位于高铁新站旁，城市交通中心枢纽交通便达，高铁经济效应下未来前景可期；一期部分已交付实景可参。

四、结语

一场“疫情”后，购房者享受生活的意愿被激发、资产保值仪式被强化，高端住宅在人居体验、资产增值方面都有着不错的体验，触发了改善、投资需求的释放。

在连续4-5年的市场上行中，2020年处在发展波峰上，政策环境宽松、市场预期强、购房意愿强烈，高端住宅在稀缺资源上的强属性，成了市场的追逐热点。

而刚需购房是一直存在的需求，不管你是刚需还是改善，选择适合自己的才是*重要的。

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